A taxa de manutenção da cota de resort costuma ser a parte do contrato que ninguém explica direito no stand. A apresentação fala da piscina, da semana de férias e da possibilidade de trocar por outros destinos. O boleto anual, com valor que sobe a cada reajuste, aparece depois, muitas vezes antes de o hotel ficar pronto ou logo depois de você ter pedido o cancelamento. Quem tenta reservar e não consegue vaga sente que está pagando por algo que não usa.
Este artigo explica o que é essa taxa segundo a Lei 13.777/2018, o que ela pode e o que não deveria cobrir, por que o valor sobe, se ela é devida antes da entrega do empreendimento e depois do pedido de rescisão, o que os tribunais têm decidido sobre a cobrança após o pedido de cancelamento e o que fazer quando o pagamento não cabe mais no orçamento.
O que é a taxa de manutenção da cota de resort
Na multipropriedade, o comprador adquire uma fração de tempo de um imóvel, em geral uma ou duas semanas por ano, e divide o mesmo apartamento com outros titulares. A Lei 13.777/2018 incluiu esse regime no Código Civil, nos arts. 1.358-B a 1.358-U, e tratou o conjunto de titulares como um condomínio, com convenção, assembleia e administrador. O texto completo está no site do Planalto.
A taxa de manutenção é o nome comercial da contribuição condominial dessa estrutura. O art. 1.358-J, I, do Código Civil lista como primeira obrigação do multiproprietário pagar a contribuição do condomínio em multipropriedade e, quando houver, do condomínio edilício do prédio, “ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial” do imóvel. Enquanto o contrato estiver em vigor, a cobrança não depende de você viajar.
A mesma regra alcança quem ainda não tem a escritura. O art. 1.358-K equipara ao multiproprietário os promitentes compradores e os cessionários de direitos sobre a fração de tempo. Na prática, quem assinou a promessa de compra e venda no stand e ainda paga as parcelas do preço já responde pela taxa, desde que o condomínio exista e esteja em funcionamento.
O que a taxa cobre e o que não deveria cobrar
A lei diz quem cuida do dinheiro e do que ele paga. Pelo art. 1.358-M, o administrador é responsável pela manutenção, conservação e limpeza do imóvel, pela troca de mobiliário e equipamentos, pela elaboração do orçamento anual com previsão de receitas e despesas, pela cobrança das quotas de custeio e pelo pagamento das despesas comuns com os fundos arrecadados. Em condomínio edilício com multipropriedade, esse administrador tem de ser profissional (art. 1.358-R).
A convenção de condomínio completa o desenho. O art. 1.358-G exige que ela defina os deveres dos multiproprietários quanto à manutenção ordinária e extraordinária, à conservação e limpeza e ao pagamento da contribuição, além de criar um fundo de reserva para reposição de móveis, instalações e equipamentos e de fixar as multas por descumprimento. Salário de funcionários, energia, água, seguro, limpeza e reposição de enxoval entram nessa conta.
O que a lei não autoriza é transformar a taxa em receita livre. O art. 1.358-J, § 2º, separa os reparos por uso normal e desgaste natural, que são de todos, dos reparos por uso anormal, que são só de quem causou o dano. Despesas de venda de novas cotas, publicidade do empreendimento, comissão de corretagem e custos da obra não são despesa de custeio do condomínio, e cobrança desses itens dentro da taxa pode ser questionada com base no art. 51, IV, do CDC.
Por que a taxa de manutenção sobe todo ano
O primeiro motivo é o orçamento anual. O art. 1.358-M, § 1º, V, manda o administrador elaborar previsão de receitas e despesas a cada ano, e os custos de hotelaria sobem com inflação, salários e energia. As trocas de mobiliário e equipamentos passam por orçamentos aprovados pela maioria simples dos condôminos em assembleia (art. 1.358-M, § 1º, IV), e o multiproprietário só vota se estiver quite com as obrigações condominiais (art. 1.358-I, IV).
O segundo motivo é a inadimplência dos demais. O condomínio tem despesas fixas e um número fixo de frações. Quando parte dos titulares para de pagar, o orçamento do ano seguinte tende a ser rateado entre os que continuam em dia, o que aumenta o boleto de quem paga. Em empreendimentos com muitas cotas vendidas e alto índice de arrependimento, esse efeito costuma ser sentido em poucos anos.
O terceiro é a taxa de administração. A lei não fixa percentual: a remuneração do administrador profissional é definida na convenção ou no contrato de administração, e em muitos empreendimentos ela é um percentual sobre o total das despesas. Se as despesas sobem, a remuneração sobe junto. Por isso vale pedir, por escrito, a prestação de contas e a ata da assembleia que aprovou o orçamento antes de aceitar um reajuste que pareça fora da curva.
A taxa é devida antes da entrega do empreendimento?
A resposta passa pela lógica da própria lei. A contribuição condominial existe para custear a manutenção, conservação e limpeza de um imóvel em uso (art. 1.358-M). Enquanto o resort não foi entregue, não há apartamento para limpar, mobiliário para repor nem hóspede para atender. Cobrança de taxa antes da entrega, portanto, precisa de justificativa contratual clara e informada antes da assinatura, sob pena de ferir o dever de informação do art. 6º, III, do CDC.
A Lei 13.786/2018, aplicada por analogia à multipropriedade, reforça esse raciocínio. O art. 67-A, § 2º, da Lei 4.591/1964 diz que o adquirente responde por cotas de condomínio e tributos apenas em relação ao período em que teve a unidade à disposição. Se a obra atrasou, o período de disponibilização ainda não começou.
Os tribunais têm olhado para o atraso com essa lente. Em março de 2026, o juiz da 10ª Vara Cível de Belo Horizonte, no processo 1036132-22.2026.8.13.0024, suspendeu todas as cobranças de um contrato de multipropriedade, incluindo parcelas, condomínio, IPTU e “quaisquer taxas”, e proibiu a negativação dos compradores, porque o empreendimento, com entrega prevista para julho de 2025, ainda não tinha sido disponibilizado. A decisão é liminar e cada caso depende da prova do atraso.
A taxa é devida depois do pedido de cancelamento?
Aqui é preciso separar dois momentos. Enquanto o contrato não é desfeito, o art. 1.358-J, I, considera a contribuição devida mesmo sem uso. Pedir o cancelamento por telefone, ou simplesmente deixar de pagar, não altera esse quadro: para o resort, você continua multiproprietário inadimplente, e a dívida de taxa cresce com multa e juros previstos na convenção (art. 1.358-J, § 1º). O caminho formal está descrito no guia sobre como cancelar cota de resort.
Depois da resolução do contrato, a situação muda. Quem deixou de ser titular da fração não tem mais a obrigação do art. 1.358-J, e os boletos emitidos a partir daí perdem fundamento. A discussão prática é sobre a data em que a resolução produz efeitos: a da notificação escrita, a do ajuizamento da ação ou a da sentença. Quanto mais cedo e mais formal for o pedido, mais cedo tende a ser fixado esse marco. O guia sobre distrato de multipropriedade mostra como formalizar o pedido com base na lei.
Há ainda um efeito colateral que merece atenção. A inadimplência da taxa permite ao condomínio pedir a adjudicação da fração de tempo (art. 1.358-S) e, em empreendimentos com sistema de pool, a convenção pode prever que a cota do inadimplente entre no pool da administradora e que a receita das diárias abata a dívida (art. 1.358-S, parágrafo único). Parar de pagar sem resolver o contrato, portanto, não encerra o problema.
O que os tribunais têm decidido sobre a cobrança após o pedido
As decisões recentes noticiadas pelo Migalhas seguem uma linha parecida: uma vez manifestada a vontade de rescindir, a continuidade das cobranças passa a ser vista com reserva. Em agosto de 2026, o juiz da 4ª Vara Cível de Barretos, no processo 4002858-24.2026.8.26.0066, rescindiu um contrato de multipropriedade com efeitos a partir da data da notificação enviada pelos consumidores, declarou inexigíveis as taxas condominiais, o IPTU e os demais encargos posteriores a essa notificação e fixou a devolução de 80% do que foi pago.
Em julho de 2026, um desembargador da 2ª Câmara de Direito Privado do TJ/CE, no agravo 3018537-43.2026.8.06.0000, suspendeu a cobrança das parcelas vincendas de um contrato de multipropriedade em Jericoacoara e proibiu a negativação do comprador enquanto a ação de rescisão tramita, por entender que a continuidade das cobranças causaria prejuízo de difícil reparação e que a medida é reversível, já que não extingue o crédito da empresa.
Em junho de 2026, o juiz da 6ª Vara Cível de Goiânia, no processo 5295380-88.2026.8.09.0051, suspendeu as parcelas posteriores ao ajuizamento da ação, com uma ressalva que interessa a quem lê este texto: as parcelas vencidas antes da propositura da ação não foram afastadas. O que venceu antes do pedido formal tende a continuar na conta.
Nenhuma dessas decisões é automática, e todas dependem do contrato e da prova apresentada. Sobre a diferença entre inadimplência e rescisão, veja o artigo sobre o que acontece quando você para de pagar a cota de resort.
O que fazer se você não consegue mais pagar a taxa
A pior escolha é parar em silêncio. Os passos abaixo protegem o seu histórico e criam a data que os tribunais têm usado como marco para encerrar as cobranças:
- Reúna o contrato, o quadro-resumo, a convenção de condomínio (peça ao administrador se não a recebeu), os boletos de taxa, os comprovantes de pagamento e as tentativas de reserva negadas.
- Peça ao administrador, por escrito, a prestação de contas do último exercício e a ata da assembleia que aprovou o orçamento. Você tem direito de participar e votar se estiver quite (art. 1.358-I, IV).
- Se a compra foi em stand ou fora da sede e ainda está dentro de 7 dias, exerça o arrependimento do art. 49 do CDC por carta com aviso de recebimento ou e-mail com confirmação.
- Fora desse prazo, envie notificação escrita pedindo a resolução do contrato, a suspensão da taxa de manutenção a partir daquela data e a não inclusão do nome em cadastros de inadimplentes enquanto o pedido é analisado.
- Guarde o protocolo. A data da notificação é o que permite discutir, depois, que os boletos posteriores são indevidos.
- Se a resposta vier com exigência de quitar taxas atrasadas antes de qualquer conversa, ou com retenção acima de 25% do que foi pago, a via judicial é a ação de resolução contratual com pedido de tutela de urgência para suspender as cobranças.
Quem já está com o nome nos cadastros por causa da taxa deve tratar isso no mesmo pedido. O artigo sobre negativação por cota de resort explica como a retirada costuma ser pedida.
Leia também: a calculadora de quanto custa uma cota de resort, o que acontece quando você para de pagar e o cancelamento da cota da WAM.
O que não fazer
Não assine o termo de distrato oferecido pelo resort sem ler o cálculo. Em muitos casos ele abate as taxas em atraso do valor a devolver, inclusive as vencidas depois do seu pedido, e ainda aplica multa sobre o total pago. O art. 413 do Código Civil permite reduzir a multa excessiva, mas isso só é discutido se você não tiver dado quitação. O artigo sobre multa no cancelamento de cota de resort detalha os limites.
Não confie em promessa de revenda mediante pagamento adiantado. A cota fica na sua matrícula até a transferência, e a taxa continua chegando enquanto o comprador não aparece. Também evite parcelar a taxa em cartão para “ganhar tempo”: isso não resolve o contrato, e transforma uma dívida discutível em dívida bancária.
Não misture os pedidos. Rescisão do contrato de compra, devolução das parcelas e cobrança de taxa são pedidos diferentes, com bases diferentes, e precisam aparecer separados na notificação e na eventual ação.
Perguntas frequentes
Tenho de pagar a taxa de manutenção da cota de resort mesmo sem usar a semana?
Enquanto o contrato estiver em vigor, sim. O art. 1.358-J, I, do Código Civil diz que a contribuição condominial é devida “ainda que renuncie ao uso e gozo” do imóvel. O que pode ser questionado é a composição da taxa, o reajuste sem aprovação em assembleia e a cobrança em período em que o empreendimento não estava disponível. A saída definitiva é resolver o contrato por escrito.
A taxa de manutenção pode ser cobrada antes de o resort ficar pronto?
A contribuição serve para custear um imóvel em funcionamento. Antes da entrega, não há manutenção a fazer, e a Lei 13.786 limita a responsabilidade do comprador ao período em que a unidade esteve à sua disposição. Cobrança nesse intervalo precisa ter previsão clara e informada. Em caso de atraso da obra, há decisões liminares suspendendo taxas, condomínio e parcelas.
Depois de pedir o cancelamento, a taxa continua sendo devida?
Até a resolução do contrato, a lei considera a contribuição devida. Por isso o pedido deve ser formal e datado. Decisões recentes têm fixado a data da notificação como marco e declarado inexigíveis as taxas posteriores a ela, além de suspender cobranças e proibir negativação durante a ação. Parcelas e taxas vencidas antes do pedido tendem a continuar na conta.
O resort pode tomar a minha cota por causa da taxa atrasada?
O art. 1.358-S do Código Civil admite a adjudicação da fração de tempo ao condomínio em caso de inadimplência das despesas ordinárias ou extraordinárias, pela via judicial. Em empreendimentos com pool de locação, a convenção pode prever que a cota do inadimplente entre no pool e que a receita abata a dívida. É mais um motivo para formalizar o pedido de rescisão em vez de apenas parar de pagar.
Posso questionar o reajuste da taxa de manutenção?
Sim. O orçamento anual é elaborado pelo administrador e as trocas de mobiliário e equipamentos passam por aprovação em assembleia. Você pode pedir a prestação de contas, a ata e a memória de cálculo, e contestar itens que não são despesa de custeio, como publicidade e comissão de venda de novas cotas. Reajuste sem prestação de contas fere o dever de informação do CDC.
Quando procurar um advogado
A ajuda de um advogado faz diferença quando a taxa de manutenção já virou dívida com multa e juros, quando o resort condiciona qualquer conversa sobre cancelamento à quitação das taxas atrasadas ou quando o nome foi enviado a cadastros de inadimplentes. Também faz diferença quando o empreendimento atrasou e os boletos de taxa continuam chegando, porque a suspensão dessas cobranças costuma exigir pedido de tutela de urgência bem fundamentado.
Um advogado especialista em cancelamento de cota de resort lê o contrato e a convenção à luz da Lei 13.777, verifica o que a taxa de fato cobre, define a data que servirá de marco para o fim das cobranças e monta a notificação e, se preciso, a ação. A Monteiro e Moura Advogados atua em todo o país nesse tipo de caso, sempre com análise prévia do contrato antes de qualquer decisão.
Conclusão
A taxa de manutenção da cota de resort é a contribuição condominial da multipropriedade, prevista no art. 1.358-J do Código Civil, devida enquanto o contrato estiver em vigor, mesmo sem uso, e administrada por meio de orçamento anual, assembleia e convenção. Ela sobe com o custo do empreendimento, com a inadimplência dos demais titulares e com a remuneração do administrador. Antes da entrega da obra e depois da resolução do contrato, a cobrança perde fundamento, e os tribunais têm usado a data da notificação como marco para encerrá-la.
Agir cedo, por escrito e com documentos organizados, evita que a dívida cresça enquanto o pedido se arrasta, e cada contrato é um caso. Se quiser saber se o seu contrato permite o cancelamento, fale com um advogado da equipe pelo WhatsApp.
