O distrato de multipropriedade costuma começar do mesmo jeito: uma apresentação longa no stand do resort, um contrato assinado no mesmo dia e, meses depois, um boleto de taxa de manutenção que chega mesmo sem você ter conseguido reservar a semana que comprou. A dúvida que vem em seguida é direta: dá para cancelar, e quanto volta do que foi pago?
Este guia responde com base na lei, e não em promessas. Você vai entender o que a Lei 13.777/2018 diz sobre a cota que você comprou, por que ela é diferente do time sharing, o que a administradora pode cobrar, qual é o limite de retenção da Lei 13.786/2018, o que a Súmula 543 do STJ determina, quais cláusulas do contrato costumam ser questionadas e como montar o pedido de cancelamento com esses fundamentos.
O que é multipropriedade segundo a Lei 13.777/2018
A Lei 13.777/2018 incluiu no Código Civil os artigos 1.358-B a 1.358-U e criou o regime jurídico da multipropriedade. Pelo art. 1.358-C, multipropriedade é o condomínio em que cada proprietário de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, com o direito de usar o imóvel inteiro, com exclusividade, no seu período, em revezamento com os demais titulares.
Cada fração de tempo tem no mínimo 7 dias por ano, seguidos ou intercalados, em período fixo, flutuante ou misto (art. 1.358-E). A multipropriedade nasce por ato registrado no cartório de registro de imóveis (art. 1.358-F). A mesma lei alterou a Lei de Registros Públicos para que cada fração de tempo tenha a sua própria matrícula, além da matrícula do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 176, § 10). O texto integral está no site do Planalto.
O regime funciona com uma convenção de condomínio, que define os deveres dos multiproprietários, o número máximo de ocupantes, o fundo de reserva e as multas (art. 1.358-G), e com um administrador, que coordena o uso, cobra as cotas de custeio e cuida da manutenção (art. 1.358-M). O art. 1.358-B manda aplicar, de forma subsidiária, o próprio Código Civil, a Lei 4.591/1964 e o Código de Defesa do Consumidor. Quem ainda é promitente comprador da fração é equiparado ao multiproprietário (art. 1.358-K).
Multipropriedade e time sharing: por que a diferença muda o caminho
Nem toda “cota de resort” é multipropriedade. Em muitos empreendimentos o que se vende é um time sharing, ou direito de uso: o comprador não adquire fração de imóvel, e sim o direito de usar uma semana de hospedagem por determinado número de anos, quase sempre por meio de um clube de férias. É um contrato de prestação de serviço, regido pelo Código de Defesa do Consumidor.
Na multipropriedade registrada existe um direito real sobre a fração de tempo, com matrícula própria. O contrato costuma ser uma promessa de compra e venda de fração imobiliária, e por isso os tribunais o tratam como contrato de imóvel: entram em cena a Súmula 543 do STJ e, por analogia, os limites de retenção da Lei 13.786/2018.
Na prática, isso define o caminho do cancelamento. No time sharing se discute a rescisão de um serviço e a devolução proporcional ao que não foi usufruído. Na multipropriedade se discute a resolução de uma promessa de compra e venda, com retenção limitada por percentual e devolução imediata do restante. Saber qual dos dois você assinou é o primeiro passo, e o guia sobre como cancelar cota de resort mostra como identificar isso no contrato.
O que a administradora pode cobrar e o que não pode
A Lei 13.777 é objetiva sobre o custeio. O art. 1.358-J, I, obriga o multiproprietário a pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando houver, do condomínio edilício, “ainda que renuncie ao uso e gozo” do imóvel. Enquanto o contrato estiver de pé, a taxa de manutenção é devida mesmo que você não viaje naquele ano.
A lei também permite multa por descumprimento de deveres e multa progressiva em caso de reincidência, desde que previstas na convenção (art. 1.358-J, § 1º). Em caso de inadimplência das despesas ordinárias ou extraordinárias, admite a adjudicação da fração ao condomínio (art. 1.358-S). Em empreendimentos com sistema de pool de locação, a convenção pode prever que a fração do inadimplente entre no pool e que a receita das diárias abata a dívida (art. 1.358-S, parágrafo único).
O que a lei não autoriza é cobrar taxa de manutenção de quem já não é multiproprietário. Depois da resolução do contrato, a obrigação de custeio deixa de existir, e os boletos emitidos a partir daí podem ser questionados. A lei da multipropriedade tampouco autoriza reter a totalidade das parcelas pagas. Para saber o que pode ser retido, é preciso olhar a Lei 13.786.
O que a Lei 13.786/2018 diz sobre a retenção
A Lei 13.786/2018, chamada de Lei do Distrato, incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964. Ele trata do desfazimento do contrato com o incorporador, por distrato ou por inadimplemento do comprador, e diz que o adquirente tem direito à restituição do que pagou, atualizada, com duas deduções: a comissão de corretagem e a pena convencional, que “não poderá exceder a 25% da quantia paga”.
Quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação, a pena pode ser fixada em até 50% (§ 5º). O adquirente responde ainda pelo período em que teve a unidade à disposição: impostos, cotas de condomínio e uma taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (§ 2º). O saldo deve ser devolvido em até 180 dias após o desfazimento, ou em 30 dias após o habite-se no regime de afetação (§§ 5º e 6º).
O § 10 é o que mais interessa a quem comprou no stand: contratos firmados “em estandes de vendas e fora da sede do incorporador” admitem arrependimento em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive da corretagem. É a mesma regra do art. 49 do CDC, agora escrita na lei das incorporações. Como a Lei 13.786 foi feita para apartamentos na planta, os tribunais a aplicam à multipropriedade por analogia, e é aí que o percentual de 25% vira referência.
O que a Súmula 543 do STJ determina
A Súmula 543 foi aprovada pela Segunda Seção do STJ em 2015 e resume a posição do tribunal sobre a resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC: as parcelas pagas devem ser restituídas de imediato. A devolução é integral quando a culpa é exclusiva do vendedor e parcial quando foi o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Dois pontos práticos saem daí. O primeiro é o momento: a restituição é imediata, o que afasta cláusulas que empurram a devolução para o fim das vendas do empreendimento ou para depois da revenda da cota. O STJ tem reafirmado esse ponto em contratos posteriores à Lei 13.786, entendendo que o CDC prevalece quando há conflito entre as normas.
O segundo é a causa. Se o resort atrasou a entrega, não outorgou a escritura, mudou as regras de reserva ou omitiu as taxas na venda, a culpa pode ser atribuída ao fornecedor, e a devolução tende a ser integral. Se o comprador simplesmente desistiu, entra a retenção, que os tribunais têm calibrado em torno de 25%. Sobre como esse percentual costuma ser aplicado nas cotas, veja o artigo sobre distrato de cota de resort.
O que os tribunais têm decidido sobre cotas de multipropriedade
O STJ já aplicou essas regras diretamente à multipropriedade. Em julgamento recente, o tribunal fixou a retenção em 25% das parcelas pagas na rescisão por desistência do comprador, mesmo em contrato anterior à Lei 13.786. No mesmo julgamento, negou a retenção da comissão de corretagem, porque o valor não tinha sido informado com destaque antes da assinatura, e limitou a taxa de fruição aos dias em que a cota foi efetivamente usada.
Em outro julgamento, o tribunal foi ainda mais explícito. Com base nos arts. 1.358-C e 1.358-E do Código Civil, firmou que, em regime de multipropriedade, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente. Cobrar fruição sobre o ano inteiro, quando o comprador só tinha direito a 7 dias, foi considerado incompatível com a natureza da fração de tempo.
Nos tribunais estaduais, a Súmula 543 tem servido para inverter a conta quando a culpa é do resort. Em maio de 2026, a 6ª Câmara de Direito Privado do TJSP, na Apelação 1000110-92.2025.8.26.0264, rescindiu um contrato de multipropriedade por falta de outorga da escritura, afastou a Lei 13.786 e determinou a devolução integral dos valores pagos, com a multa contratual revertida em favor do comprador. Cada caso depende da prova, e nenhum desses resultados é automático.
Cláusulas do contrato de cota que costumam ser questionadas
Os contratos de cota repetem algumas cláusulas que vão de encontro às normas acima. A mais comum é a perda total das parcelas em caso de desistência ou inadimplência. Ela colide com o teto de 25% do art. 67-A, com a Súmula 543 e com o art. 51, IV, do CDC, que considera nula a cláusula que coloca o consumidor em desvantagem exagerada.
A segunda é a multa alta, de 30%, 40% ou 50%, sem patrimônio de afetação registrado. Aqui vale o art. 413 do Código Civil, que manda o juiz reduzir a penalidade quando ela for manifestamente excessiva. A terceira é a devolução condicionada ao fim do empreendimento ou à revenda da cota, cláusula que contraria a devolução imediata da Súmula 543.
A quarta é a cobrança de taxa de manutenção depois do pedido de cancelamento, às vezes por anos, com envio do nome a cadastros de inadimplentes. A quinta é a comissão de corretagem embutida no preço sem informação prévia destacada, que o STJ afasta com base no Tema 938. Nenhuma dessas cláusulas cai sozinha. Elas precisam ser apontadas uma a uma, com o contrato e os comprovantes em mãos.
Leia também: o cancelamento da cota da WAM, o que acontece quando você para de pagar e o cancelamento da cota da GAV Resorts.
Como montar o pedido de distrato de multipropriedade
O pedido de distrato precisa ser construído sobre as normas, com documentos, e não sobre argumentos genéricos de arrependimento. Um roteiro possível:
- Reúna o contrato, o quadro-resumo (exigido pelo art. 35-A da Lei 4.591/1964), os comprovantes de pagamento, os boletos de taxa e todas as mensagens trocadas com o resort, inclusive as tentativas de reserva negadas.
- Identifique o regime: procure no contrato a expressão “fração de tempo”, o número da matrícula e a convenção de condomínio. Sem matrícula própria, o mais provável é que se trate de time sharing, e o caminho muda.
- Verifique a data e o local da assinatura. Se foi em stand ou fora da sede e ainda está dentro de 7 dias, envie carta registrada com aviso de recebimento exercendo o arrependimento (art. 67-A, §§ 10 e 11, e art. 49 do CDC).
- Fora do prazo, notifique o resort por escrito pedindo a resolução do contrato e a devolução das parcelas, citando a Súmula 543 e o limite de 25% do art. 67-A, ou a devolução integral se houver descumprimento do fornecedor, como escritura não outorgada ou reserva sistematicamente negada.
- Peça, na mesma notificação, que a cobrança de taxa de manutenção seja suspensa a partir daquela data e que o nome não seja enviado a cadastros de inadimplentes enquanto o pedido é analisado.
- Se não houver resposta, ou se a proposta vier com retenção acima do teto, a via judicial é a ação de resolução contratual com restituição de valores, na qual cada ponto acima vira um pedido.
Alguns cuidados evitam prejuízo. Parar de pagar sem notificar tende a ser lido como inadimplência sua, o que muda a conta da retenção. Assinar o termo de distrato oferecido pelo resort sem conferir o percentual pode fechar a porta para discutir depois, já que o § 13 do art. 67-A permite condições diferentes por acordo. E pagar adiantado a intermediários que prometem revender a cota merece cautela: a taxa é cobrada antes e a venda pode nunca acontecer.
Perguntas frequentes
Distrato de multipropriedade e cancelamento de time sharing são a mesma coisa?
Não. Multipropriedade é fração de tempo de imóvel, com matrícula própria e regida pela Lei 13.777/2018. Time sharing é direito de uso de hospedagem, um serviço regido pelo CDC. Na multipropriedade aplicam-se a Súmula 543 e, por analogia, o teto de retenção da Lei 13.786. No time sharing se discute a rescisão do serviço e a devolução proporcional ao que não foi usado.
Quanto o resort pode reter no distrato de multipropriedade?
Quando a desistência parte do comprador, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 limita a pena convencional a 25% do valor pago, ou 50% se houver patrimônio de afetação. O STJ tem fixado 25% em casos de multipropriedade. Se a causa foi do resort, a Súmula 543 aponta para devolução integral. Corretagem e taxa de fruição têm regras próprias e também podem ser discutidas.
Preciso continuar pagando a taxa de manutenção depois de pedir o cancelamento?
Enquanto o contrato não é resolvido, o art. 1.358-J do Código Civil considera a contribuição devida mesmo sem uso. Por isso o pedido deve ser formalizado por escrito, com data, pedindo a suspensão das cobranças. Depois da resolução, a taxa deixa de ser devida, e cobranças posteriores podem ser contestadas, inclusive a inclusão do nome em cadastros de inadimplentes.
A Súmula 543 vale para cota comprada antes da Lei 13.786?
Sim. A Súmula 543 é de 2015 e trata de qualquer promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC. O STJ tem aplicado o percentual de 25% também a contratos anteriores à Lei 13.786, e a devolução imediata continua sendo a regra. O que muda de um caso para outro é a prova de quem deu causa ao desfazimento do contrato.
Em quanto tempo o resort tem de devolver o dinheiro?
A Súmula 543 fala em restituição imediata. O art. 67-A prevê até 180 dias após o desfazimento, ou 30 dias após o habite-se no regime de afetação, mas o STJ tem entendido que o CDC prevalece em caso de conflito e mantido a devolução imediata. Cláusula que adia o pagamento para o fim do empreendimento ou para a revenda da cota tende a ser afastada.
Quando procurar um advogado
A ajuda de um advogado faz diferença quando o contrato mistura elementos de multipropriedade e de clube de férias e você não consegue identificar qual regime se aplica. Também faz diferença quando o resort responde à notificação com proposta de retenção acima de 25%, devolução parcelada em anos ou exigência de quitar as taxas atrasadas antes de qualquer conversa.
A situação pede atenção redobrada quando já existe cobrança, negativação ou ação judicial pela taxa de manutenção. Um advogado especialista em cancelamento de cota de resort lê o contrato à luz da Lei 13.777, da Lei 13.786 e da Súmula 543, calcula o que é devido de fato e monta a notificação e, se preciso, a ação. A Monteiro e Moura Advogados atua em todo o país nesse tipo de caso, sempre com análise prévia do contrato antes de qualquer decisão.
Conclusão
O distrato de multipropriedade tem base legal própria. A Lei 13.777/2018 define o que você comprou e o que pode ser cobrado, a Lei 13.786/2018 põe um teto na retenção e a Súmula 543 do STJ manda devolver de imediato, de forma integral ou parcial conforme quem deu causa ao desfazimento. Cláusulas de perda total, multa alta e devolução no fim do empreendimento têm sido afastadas pelos tribunais, mas cada contrato é um caso e a prova decide.
Agir cedo, com notificação escrita e documentos organizados, evita que a dívida de taxas cresça enquanto o pedido se arrasta. Se quiser saber se o seu contrato permite o cancelamento, fale com um advogado da equipe pelo WhatsApp.
