A Lei 13.777 é a norma que criou o regime da multipropriedade no Brasil, e o nome dela costuma aparecer em letra miúda no contrato que você assinou no stand do resort, ao lado de expressões como fração de tempo, convenção de condomínio e quota de custeio. Quem comprou a cota quase nunca leu a lei. A leitura só vira urgência quando o boleto da taxa de manutenção chega, quando a reserva da semana é negada ou quando surge a vontade de sair do contrato.
Este artigo percorre a Lei 13.777/2018 em português comum: o que ela criou, o que significa a fração de tempo de 7 dias, o que é a matrícula própria da cota, quais são os seus direitos e deveres, o que pode o administrador, como funcionam a venda e a renúncia da fração, o que acontece na inadimplência e, principalmente, o que essa lei não resolve.
O que é a Lei 13.777 e por que ela foi criada
A Lei 13.777/2018 foi sancionada em 20 de dezembro de 2018 e alterou duas leis. No Código Civil, inseriu os artigos 1.358-B a 1.358-U, que formam o capítulo do condomínio em multipropriedade. Na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), mexeu no art. 176 para permitir o registro da cota em cartório.
Antes disso, a venda de semanas de resort no Brasil corria sem regra própria. O comprador não sabia se havia adquirido um imóvel ou um serviço de hospedagem, e o empreendedor não tinha como levar a venda de uma semana ao registro de imóveis. Os tribunais decidiam caso a caso, e o STJ chegou a reconhecer a natureza de direito real da multipropriedade antes de existir lei sobre o tema.
O art. 1.358-B fecha essa primeira lacuna. A multipropriedade passa a ser regida pelo capítulo novo do Código Civil e, de forma supletiva e subsidiária, pelo restante do próprio Código, pela Lei 4.591/1964 (condomínio e incorporações) e pelo Código de Defesa do Consumidor. Essa última remissão está no texto da lei e é o que mantém a cota dentro da relação de consumo.
Fração de tempo: no mínimo 7 dias, fixa, flutuante ou mista
O art. 1.358-C define multipropriedade como o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, com a faculdade de usar e gozar o imóvel inteiro, com exclusividade, de forma alternada com os demais titulares. O que se compra é tempo de uso exclusivo sobre o imóvel completo. Por isso o contrato fala em semanas, e a planta do apartamento não aparece dividida entre os compradores.
O imóvel é indivisível e não se sujeita a ação de divisão nem de extinção de condomínio (art. 1.358-D, I). Ele inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados ao seu uso (inciso II). A fração de tempo também é indivisível, diz o art. 1.358-E, o que impede que uma semana seja fatiada entre titulares diferentes.
O § 1º do art. 1.358-E traz o número que mais aparece nos contratos: o período correspondente a cada fração de tempo é de, no mínimo, 7 dias, seguidos ou intercalados. Esse período pode ser fixo, sempre o mesmo de cada ano; flutuante, definido periodicamente; ou misto, combinando os dois sistemas. O § 2º assegura a todos os multiproprietários a mesma quantidade mínima de dias seguidos no ano.
A regra do sistema flutuante costuma passar despercebida e vale a leitura atenta de quem nunca consegue reservar. A lei exige que a determinação do período seja feita por procedimento objetivo, que respeite o princípio da isonomia em relação a todos os multiproprietários e que seja previamente divulgado. Uma agenda de reservas sem critério publicado destoa do que o art. 1.358-E, § 1º, II, determina.
Matrícula própria: quando a cota vira imóvel registrado
A multipropriedade se institui por ato entre vivos ou por testamento registrado no cartório de registro de imóveis, e desse ato deve constar a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo (art. 1.358-F). Sem esse registro, não existe multipropriedade instituída, ainda que o contrato repita a palavra em todas as páginas.
Foi para viabilizar esse registro que a lei alterou a Lei de Registros Públicos. O art. 176, § 10, da Lei 6.015/1973 passou a determinar que, quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registram e se averbam os atos referentes àquela fração. O § 11 ainda permite que cada fração tenha inscrição imobiliária individualizada, em função da legislação tributária do município. O texto integral está no site do Planalto.
A lei também incluiu as convenções de condomínio em multipropriedade entre os atos registráveis (Lei 6.015/1973, art. 178, III). O efeito prático é grande: a fração de tempo ganhou identidade cartorária parecida com a de um apartamento e pode ser vendida, hipotecada, penhorada e herdada. É essa matrícula que separa a multipropriedade do time sharing, que é contrato de prestação de serviço e não gera matrícula alguma.
Convenção de condomínio e administrador: quem define as regras
O art. 1.358-G lista o que a convenção de condomínio em multipropriedade precisa determinar: os poderes e deveres dos multiproprietários, inclusive quanto ao pagamento da contribuição condominial; o número máximo de pessoas que podem ocupar o imóvel em cada fração; as regras de acesso do administrador; a criação de fundo de reserva; o regime aplicável em caso de perda ou destruição do imóvel; e as multas por descumprimento de deveres.
Duas consequências saem daí. A primeira é que multa só existe se estiver na convenção. A segunda é que a convenção é documento que o comprador tem o direito de conhecer, porque define o que ele vai pagar e sob quais penalidades. O art. 1.358-H permite ainda que o instrumento de instituição fixe um limite máximo de frações do mesmo imóvel nas mãos de uma única pessoa.
A administração cabe à pessoa indicada no instrumento de instituição ou na convenção e, na falta de indicação, a quem for escolhido em assembleia (art. 1.358-M). As atribuições do administrador estão no § 1º: coordenar a utilização do imóvel, determinar os períodos concretos nos sistemas flutuante e misto, cuidar da manutenção, providenciar a troca de equipamentos e mobiliário, elaborar o orçamento anual, cobrar as quotas de custeio e pagar as despesas comuns.
Quando a multipropriedade está dentro de um condomínio edilício, o art. 1.358-R exige um administrador profissional, que é mandatário legal de todos os multiproprietários apenas para os atos de gestão ordinária. O § 5º desse artigo diz de forma expressa que o administrador pode ser, ou não, um prestador de serviços de hospedagem. O art. 1.358-N permite reservar uma fração de tempo por ano só para reparos indispensáveis.
Direitos e deveres de quem comprou a fração
O art. 1.358-I lista os direitos do multiproprietário: usar e gozar o imóvel no período da sua fração; ceder a fração em locação ou comodato; alienar a fração, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, informando o administrador; e participar e votar nas assembleias, com voto proporcional à sua fração, desde que esteja quite com as obrigações condominiais.
O art. 1.358-J traz os deveres. O inciso I é o que mais pesa no bolso: pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel. Enquanto o contrato estiver de pé, a taxa é devida mesmo no ano em que você não viajou.
Os demais incisos exigem responder por danos, comunicar defeitos ao administrador, não alterar o mobiliário e os equipamentos, conservar o imóvel, usá-lo conforme seu destino, usá-lo apenas no período da sua fração, desocupá-lo no dia e hora fixados sob pena de multa diária e permitir obras urgentes. O § 1º sujeita o titular a multa por descumprimento e a multa progressiva, com perda temporária do uso, na reincidência, desde que a convenção preveja.
O § 2º divide a conta dos reparos: quando decorrem do uso normal e do desgaste natural, o custo é de todos; quando decorrem de uso anormal, é exclusivamente de quem deu causa. E o art. 1.358-K equipara ao multiproprietário, para esses efeitos, os promitentes compradores e os cessionários de direitos sobre a fração. Quem ainda está pagando as parcelas já responde como titular.
Vender, renunciar ou perder a fração de tempo
A transferência da fração segue a lei civil e não depende de anuência nem de aviso aos demais multiproprietários (art. 1.358-L). Também não há direito de preferência na venda, salvo se o instrumento de instituição ou a convenção criarem esse direito em favor dos outros titulares ou do instituidor. Quem compra uma fração com dívida responde solidariamente com o vendedor se não obtiver a declaração de inexistência de débitos no momento da aquisição.
O art. 1.358-T trata da saída pela porta da frente e costuma surpreender: o multiproprietário só pode renunciar ao seu direito de forma translativa, em favor do condomínio edilício. E o parágrafo único admite essa renúncia apenas se ele estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação. Devolver a cota e sair sem pagar nada não é caminho previsto na lei.
Na inadimplência das despesas ordinárias ou extraordinárias, o art. 1.358-S autoriza a adjudicação da fração de tempo ao condomínio edilício, na forma da lei processual civil. Em bom português: o condomínio pode tomar a fração do devedor, com decisão judicial, e depois vendê-la, conforme o quórum previsto na convenção (art. 1.358-P, VIII e IX).
O parágrafo único do art. 1.358-S cuida dos empreendimentos com pool de locação. A convenção pode prever que o inadimplente fique proibido de usar o imóvel até quitar a dívida, que a fração dele passe a integrar o pool da administradora e que os valores líquidos das diárias sejam usados para amortizar o débito, com repasse de eventual saldo. Sobre o que fazer quando as cobranças já começaram, o artigo sobre como cancelar cota de resort detalha os passos.
O que a Lei 13.777 garante a quem quer sair do contrato
A lei não foi escrita para quem quer cancelar, mas alguns dispositivos ajudam. O primeiro é o art. 1.358-I, III: a alienação da fração é direito do titular, sem necessidade de autorização do resort ou dos demais multiproprietários. Cláusula contratual que condiciona a venda da cota à aprovação da administradora vai contra o texto do Código Civil.
O segundo é o art. 1.358-B, que manda aplicar o CDC de forma subsidiária. Quem comprou cota em stand é consumidor, e continuam valendo o dever de informação do art. 6º, III, e o controle de cláusulas abusivas do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. A multipropriedade não tirou a cota da lei do consumidor, e a própria Lei 13.777 diz isso.
O terceiro é o registro. Se o empreendimento não instituiu a multipropriedade por ato registrado (art. 1.358-F), nem abriu a matrícula por fração exigida pelo art. 176, § 10, da Lei 6.015/1973, o que foi vendido como propriedade não tem o suporte registral que a lei descreve. Essa diferença entre o que foi prometido na apresentação e o que existe no cartório costuma ser o ponto mais forte na discussão do contrato.
O que a Lei 13.777 não resolve: arrependimento e distrato
Aqui está o ponto que mais gera confusão. A Lei 13.777/2018 disciplina o regime da multipropriedade: como ela nasce, como se registra, quem administra, quais são os direitos e deveres e o que acontece na inadimplência. Ela não diz uma palavra sobre prazo de arrependimento, sobre distrato, sobre quanto o resort pode reter das parcelas pagas nem sobre prazo de devolução.
Quem procurar nos artigos 1.358-B a 1.358-U um direito de cancelar a compra não vai encontrar. O arrependimento vem do art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, que dá 7 dias para desistir de contrato assinado fora do estabelecimento comercial, como o stand do resort. Os limites de retenção vêm da Lei 13.786/2018, aplicada por analogia aos contratos de fração imobiliária, e a devolução imediata das parcelas vem da Súmula 543 do STJ.
Essa separação tem consequência prática. A administradora que responde à sua notificação citando a Lei 13.777 para dizer que a cota é imóvel e que não existe direito a cancelamento está usando a lei certa para a pergunta errada. O cancelamento se discute pelo CDC, pela Lei 13.786 e pela jurisprudência, e o passo a passo desse pedido está no guia sobre distrato de multipropriedade.
A Lei 13.777 também deixou buracos no próprio texto. Os §§ 3º, 4º e 5º do art. 1.358-J foram vetados, e o § 2º do art. 1.358-L continua remetendo a um § 5º que não existe mais. Falhas assim reforçam que o regime ainda se resolve com apoio do Código Civil, da Lei 4.591/1964 e do CDC, como o próprio art. 1.358-B determina.
Leia também: a diferença entre multipropriedade e time sharing, o que os tribunais vêm decidindo e o que fazer quando bate o arrependimento.
Como saber se o seu contrato é mesmo multipropriedade registrada
Muito contrato vendido como multipropriedade é, na verdade, direito de uso por tempo determinado. A diferença muda o caminho do cancelamento e aparece nos documentos. Um roteiro de verificação:
- Procure no contrato a expressão fração de tempo e a indicação da duração do período, em dias. Contrato que fala apenas em “direito de uso”, “semana de hospedagem”, “pontos” ou “título de clube de férias” não descreve o regime do art. 1.358-C.
- Localize o número da matrícula. Deve haver a matrícula do imóvel e a matrícula da sua fração de tempo, com número próprio, conforme o art. 176, § 10, da Lei 6.015/1973. Peça a certidão atualizada no cartório de registro de imóveis da comarca do empreendimento.
- Confira se o instrumento de instituição da multipropriedade está registrado, e não apenas mencionado. O art. 1.358-F exige o registro, e a certidão da matrícula do imóvel mostra se ele existe.
- Peça a convenção de condomínio em multipropriedade e leia as multas, o fundo de reserva e as regras de reserva de período. A convenção também deve estar registrada (Lei 6.015/1973, art. 178, III).
- Verifique se o seu nome, ou a promessa de compra e venda, foi levado à matrícula da fração. Promitente comprador é equiparado ao multiproprietário pelo art. 1.358-K, mas o registro faz diferença na hora de vender ou de discutir a cota.
- Guarde o quadro-resumo, os comprovantes de pagamento, os boletos de taxa e as mensagens com o resort, inclusive as tentativas de reserva negadas. Esse conjunto é o que sustenta qualquer pedido depois.
Se a certidão vier sem matrícula por fração, o mais provável é que o produto seja time sharing, discutido como prestação de serviço pelo CDC. Se vier com matrícula, você é titular de direito real sobre a fração, e o desfazimento segue as regras dos contratos de imóvel.
Perguntas frequentes
A Lei 13.777 se aplica ao meu contrato de cota de resort?
Depende do registro. A lei alcança a multipropriedade instituída por ato registrado no cartório de registro de imóveis, com matrícula própria para cada fração de tempo. Contratos de clube de férias, pontos ou direito de uso por prazo determinado seguem sendo tratados como prestação de serviço pelo Código de Defesa do Consumidor, mesmo quando o vendedor usa a palavra multipropriedade na apresentação.
A Lei 13.777 dá direito de desistir da compra da cota?
Não. Os artigos 1.358-B a 1.358-U do Código Civil tratam do regime da multipropriedade e não preveem prazo de arrependimento nem regra de distrato. O direito de desistir em 7 dias de compra feita fora do estabelecimento comercial vem do art. 49 do CDC, e os limites de retenção têm sido buscados na Lei 13.786/2018 e na Súmula 543 do STJ.
Posso devolver a cota ao resort e parar de pagar?
A lei prevê só um tipo de devolução unilateral: a renúncia translativa em favor do condomínio edilício, do art. 1.358-T, admitida apenas se o titular estiver em dia com contribuições condominiais, tributos imobiliários e, se houver, foro ou taxa de ocupação. Abandonar a cota sem formalizar nada costuma gerar cobrança de taxas e registro em cadastros de inadimplentes.
Preciso pagar a taxa de manutenção mesmo sem usar a semana?
Enquanto o contrato estiver vigente, sim. O art. 1.358-J, I, do Código Civil obriga o multiproprietário a pagar a contribuição condominial ainda que renuncie ao uso e gozo do imóvel. O não uso não suspende a obrigação. O que muda a conta é a resolução do contrato, que precisa ser pedida por escrito e tem regras próprias, fora da Lei 13.777.
O que acontece com a minha fração se eu ficar inadimplente?
O art. 1.358-S autoriza a adjudicação da fração de tempo ao condomínio edilício, pela via judicial. Em empreendimentos com pool de locação, a convenção pode proibir o uso até a quitação, incluir a fração no pool e usar a receita das diárias para abater a dívida. A convenção também pode prever multa e multa progressiva, conforme o art. 1.358-J, § 1º.
Quando procurar um advogado
A leitura da lei resolve parte das dúvidas, mas não substitui a análise do contrato. A ajuda de um advogado faz diferença quando a certidão do imóvel não confirma a matrícula por fração de tempo, quando a convenção de condomínio nunca foi entregue ao comprador ou quando o critério de reserva no sistema flutuante não existe por escrito.
Também faz diferença quando a administradora responde ao pedido de cancelamento citando a Lei 13.777 para afirmar que não há saída, quando a proposta de distrato retém percentual alto das parcelas pagas ou quando já existe cobrança judicial, negativação ou ameaça de adjudicação da fração.
Um advogado especialista em cancelamento de cota de resort confere o que foi registrado em cartório, compara o contrato com o regime da Lei 13.777, identifica as cláusulas que destoam do CDC e monta a notificação e, se necessário, a ação. A Monteiro e Moura Advogados atua em todo o país nesse tipo de caso, sempre com leitura prévia do contrato e da matrícula antes de qualquer decisão.
Conclusão
A Lei 13.777 deu à multipropriedade um regime jurídico claro: fração de tempo de no mínimo 7 dias, registro em cartório, matrícula própria para cada fração, convenção de condomínio, administrador com atribuições definidas, direitos e deveres do titular e regras de inadimplência que chegam até a adjudicação da fração.
O que ela não trouxe foi o direito de arrependimento e as regras de distrato, que vêm do CDC, da Lei 13.786/2018 e da Súmula 543 do STJ. Saber onde cada questão está resolvida é o que evita aceitar um “não” apoiado na lei errada.
Agir cedo ajuda, e cada contrato é um caso. Se quiser entender o que o seu contrato e a sua matrícula realmente dizem, fale com um advogado da equipe pelo WhatsApp.
